I. A jognyilatkozat pótlása iránti perben keresetnek helyt adó ítélet a törvényi feltételek bármelyikének hiánya esetén nem hozható.
II. A jognyilatkozat bírói ítélettel való pótlásának jogszabályi feltételei nem teljesültek maradéktalanul, ha a felperes jogsérelme más pertípussal, például törlési perben elhárítható [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 5. § (3) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 62. § (1) bek. c) pont, (2) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A peres felek 2010. augusztus 17-én ingatlan adásvételi szerződést kötöttek a perbeli ingatlanra. A szerződés 13. pontja alapján az ingatlan-nyilvántartásban feljegyzésre került a tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye. A felperes – arra hivatkozva, hogy az alperes a vételárhátralék fizetési kötelezettségét sem a 2013. június 21-én módosított szerződésben meghatározott 2014. október 15-ig, sem a felperes azt követő felszólítására nem teljesítette – az alperessel 2014. november 20-án közölt nyilatkozatában elállt az adásvételi szerződéstől. A már megfizetett 16 000 000 forint vételárrészt a felperes az alperesnek nem fizette vissza, azt a szerződés-módosítás 6.) pontja szerint járó 16 000 000 forint kötbérbe beszámította.
[2] Az alperes nem adott ki a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törléséhez hozzájáruló nyilatkozatot. A felperes kérelmét a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törlése iránt a földhivatal elutasította.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[3] A felperes keresetében a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 5. § (3) bekezdésére és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 29. §-ára hivatkozva kérte, hogy a bíróság pótolja az ingatlanra az alperesnek a javára bejegyzett tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törléséhez hozzájáruló nyilatkozatát.
[4] Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint a felperes elállása érvénytelen, azt megelőzően a vételárat beszámítással kiegyenlítette, az érdekmúlás fennállása nem igazolt, a felszólításban megjelölt 8 nap nem megfelelő póthatáridő, emellett a felperes számlaadási késedelme is kizárja a késedelmét. Kiemelte továbbá, hogy a felperes által állított érdeksérelem másként is elhárítható, ezért a jognyilatkozat bírósági ítélettel történő pótlásának a feltételei nem állnak fenn.

Az első- és a másodfokú ítélet
[5] Az elsőfokú bíróság ítéletében pótolta az alperesnek az adásvételi szerződés alapján az ingatlanra feljegyzett tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének az ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez szükséges nyilatkozatát. Megkereste az illetékes ingatlanügyi hatóságot, hogy az ítélet alapján törölje az ingatlanról az alperes javára feljegyzett tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényét.
[6] A lefolytatott bizonyítási eljárás alapján arra a következtetésre jutott, hogy az alperes nem bizonyította a vételár felperes részére, határidőben való megfizetését, így a felperes jogosult volt elállni az adásvételi szerződéstől. Megállapította, hogy a keresetben kért jognyilatkozat bírósági ítélettel való pótlásának a feltételei is fennállnak.
[7] A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán meghozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.
[8] Az indokolásában rögzítette, hogy a kereseti kérelem nem irányult – még tartalma szerint sem – a bejegyzett tény törlésére, annak elrendelésére, valamint ennek érdekében az ingatlanügyi hatóság megkeresésére. Az elsőfokú bíróság ezért a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 215. § sérelmével rendelkezett az ingatlanügyi hatóság megkereséséről a tény törlése érdekében. Az elsőfokú eljárás lényeges szabályának az ilyen módon történt megsértése az elsőfokú ítéleti rendelkezés mellőzésével orvosolható lett volna, ugyanakkor a kereseti kérelem és az annak helyt adó elsőfokú ítélet is megalapozatlan.
[9] A kereset jogalapjaként megjelölt régi Ptk. 5. § (3) bekezdése a jognyilatkozat pótlásához szükséges egyik törvényi feltételként írja elő, hogy a jognyilatkozat megtagadása miatti érdeksérelem másképpen ne legyen elhárítható, csak a megjelölt jognyilatkozat bírósági ítélettel való pótlásával. A felperes szerint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződés az elállása folytán megszűnt, a tulajdonjog-fenntartás hatályát vesztette, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett ténynek nincs jogalapja. Az Inytv. 62. § (1) bekezdés c) pontja és (2) bekezdése szerint keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott, feltéve, hogy az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá, ha azokat eredménytelenül kísérelték meg. A tény törlése érdekében az ingatlanügyi hatósági eljárás eredménytelen volt a felperes számára, tehát az Inytv. biztosítja a lehetőséget arra, hogy a nyilvántartott tény – állítása szerinti – megváltozására (adott esetben megszűnésére) figyelemmel törlési keresetet terjesszen elő a bíróságnál az alperessel szemben. A felperes által a kereseti kérelmében hivatkozott érdeksérelem tehát másképpen is elhárítható, ezért a régi Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított kereseti kérelem nem lehet alapos. A másodfokú bíróság a fellebbezésben kifejtett további érvekkel erre tekintettel érdemben nem foglalkozott.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[10] A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyó határozat hozatalát, másodlagosan a másodfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte.
[11] Megsértett jogszabályként a régi Ptk. 5. §-át és az Inytv. 62. §-át jelölte meg, amelyet arra alapított, hogy – szemben a jogerős ítélettel – az érdeksérelme másképp nem hárítható el.
[12] Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A Kúria döntése és jogi indokai
[15] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[16] A felperes a régi Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapította a keresetét, amely rendelkezés abban az esetben ad lehetőséget a jognyilatkozat ítélettel történő pótlására, amikor a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, nyomós közérdek vagy különös méltánylást érdemlő magánérdek áll fenn a nyilatkozatot kérő oldalán, továbbá az érdeksérelem csak a nyilatkozatnak bírósági ítélettel való pótlása útján hárítható el. A jognyilatkozat pótlása iránti perben tehát a bíróság feladata az említett konjunktív feltételek fennállásának a vizsgálata azzal, hogy bármely feltétel hiánya esetén a nyilatkozat nem pótolható, az a kereset elutasítását eredményezi.
[17] A másodfokú bíróság nem követett el anyagi jogi jogszabálysértést, amikor azt állapította meg, hogy a jognyilatkozat pótlásának a régi Ptk. 5. § (3) bekezdése által megkívánt feltételei nem teljesültek maradéktalanul. Helyesen jutott ugyanis arra a következtetésre, hogy az Inytv. 62. §-a biztosítja a felperes jogsérelme más, az Inytv.-ben nevesített pertípussal (törlési per) való elháríthatóságát. A jogerős ítéletben kifejtett indokokkal a Kúria maradéktalanul egyetértett, azt nem kívánja megismételni, így a felperes felülvizsgálati kérelmében foglaltakra figyelemmel csak az alábbiakban mutat rá.
[18] A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:167. §-a kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. Az Inytv. 29. §-a Ptk. előírásaival összhangban rögzíti, hogy a földhivatal az eljárása során tény feljegyzését/törlését – ha törvény másként nem rendelkezik – az ingatlan-nyilvántartási eljárásban irányadó okirati elv alapján csak olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján hajthatja végre, amely a bejegyzés tárgyát képező tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély).
[19] A tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törléséhez valóban szükséges az alperes hozzájárulása, figyelemmel arra is, hogy a földhivatali eljárás során nincs mód annak a vizsgálatára, hogy a vételárfizetési kötelezettségét ténylegesen elmulasztotta-e. Mindez azt eredményezi, hogy a felperes egyoldalú nyilatkozata alapján a feljegyzés nem törölhető, a felperes kérelmét erre hivatkozva a földhivatal el is utasította, azaz a feljegyzés törlését a felperes eredménytelenül kísérelte meg. A fentiekből tehát egyértelműen levonható az a következtetés, hogy a felperes állított sérelme az alperes elzárkózó magatartása és a földhivatal elutasító határozata folytán a földhivatali eljárásban nem orvosolható. A Kúria rámutat: a régi Ptk. 5. § (3) bekezdése alapján indított perben a régi Ptk. 5. § (3) bekezdése szerinti feltételek teljesüléséhez az ugyanezen perben hozandó ítélet nem szolgálhat.
[20] A törlési kereset megindításának az Inytv. 62. § (2) bekezdésében foglalt feltételei tehát fennállnak, a felperes az Inytv. 62. § (1) bekezdés c) pontja alapján indított perben kérheti a bíróságtól a tulajdonjog-fenntartással való eladás tényének ingatlan-nyilvántartásból való törlését, és ebben a perben kerülhet sor arra, hogy a bíróság vizsgálja a feljegyzés alapjául szolgáló szerződést felbontó elállás jogszerűségét. A jogerős ítélet erre tekintettel nem sérti az Inytv. 62. §-át és az egyik konjunktív feltétel hiánya folytán a régi Ptk. 5. § (3) bekezdését sem.
[21] Tekintettel arra, hogy a felek között vitatott, hogy az alperes a szerződés szerinti vételárfizetési kötelezettségét elmulasztotta-e, jogszerű-e a felperes elállása, a törlési engedély kiadásának alperes általi megtagadása nem minősül joggal való visszaélésnek sem, így a felperes régi Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított keresete ebből az okból sem lehetett alapos. A felek között szerződés jött létre, a felperes keresete, a törlési engedély kiadása iránti igénye akkor lehetett volna esetlegesen teljesíthető, ha az alperes a szerződésben vagy egy külön nyilatkozatban a szerződés megszűnése esetére kötelezettséget vállal a törlési engedély kiadására. A jognyilatkozat pótlása ez esetben viszont a régi Ptk. 295. §-a alapján követelhető. Nyilatkozat megtételére vonatkozó kötelezettségvállalás hiányában azonban az alperes törlési engedélyt megadó nyilatkozata bírói ítélettel ezen az alapon sem pótolható.
[22] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta, mert az megfelelt a felülvizsgálat tárgyává tett jogszabályoknak.
(Kúria Pfv. V. 20.528/2021/5.)