128. I. A haszonbérbeadó alperest megillette az a jog, hogy kezdeményezze a haszonbérleti szerződés egyoldalú módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó, helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való emelése érdekében[...]

Nyomtatóbarát változat

I. A haszonbérbeadó alperest megillette az a jog, hogy kezdeményezze a haszonbérleti szerződés egyoldalú módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó, helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való emelése érdekében; a kezdeményezése – miután a szerződő felek eltérően nem rendelkeztek – megfelelt az első kezdeményezés konjunktív törvényi feltételeinek.
II. A kezdeményezéssel egyet nem értő haszonbérlő felperest megillette az a jog, hogy a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bírósághoz forduljon, éljen a szerződés kivételes egyoldalú módosításához kapcsolódó, anyagi jog által szabályozott sui generis igényérvényesítés lehetőségével.
III. A perben a felperes nem kerülhet hátrányosabb helyzetbe, mintha nem él a bírósághoz fordulás lehetőségével.
IV. A bíróság a perben elrendelt szakértői bizonyítás alapján arról dönt, hogy a kezdeményezésben megjelölt haszonbér megfelel-e a törvényi követelményeknek. [2013. évi CCXII. törvény 50/A. §, 110/A. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes a 2001. szeptember 6-án kötött mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés alapján – 2051. szeptember 6-ig – haszonbérlője a Magyar Állam tulajdonában álló perbeli földterületeknek. Az alperes a perbeli földterületeken 2016. január 6-át követően adásvétel jogcímen tulajdonjogot szerzett, 2017. szeptember 29-én igazságügyi szakértői vélemény csatolásával kezdeményezte a földek évente 581,59 forint aranykoronánként haszonbérleti díjának a helyben szokásos piaci – ingatlanonként eltérő – díjra történő felemelését.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes a keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperes kezdeményezése a haszonbérleti díj emelésére – a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 50/A. § alkalmazhatósága hiányában (BH2020.204.) – érvénytelen. Másodlagosan, arra hivatkozással, hogy az igazságügyi szakértői vélemény hibás módszertanon és számításon alapul, a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjat változatlan összegben kérte megállapítani.
[3] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.

Az első- és a másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletében 2017. évtől ingatlanonként megállapította a haszonbérleti díjat, azt meghaladóan a keresetet elutasította. Az indokolásában a Fétv. 50/A. §, 110/A. §, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény (a továbbiakban: Ptké.) 53/C. § (1)–(2) bekezdése felhívásával az elsődleges keresetet alaptalannak, a másodlagos keresetet összegszerűségében megalapozatlannak ítélte. Az elsődleges kérelemmel összefüggésben kifejtett álláspontja szerint a Ptké. 53/C. §-a megteremtette az 1959. évi Ptk. hatálya alatt kötött szerződések esetén a Ptk. 6:211. § szerinti szerződésátruházás szabályainak alkalmazhatóságát, a Fétv. 110/A. §-án keresztül a Fétv. 50/A. § szerint a szerződés módosítás kezdeményezésének a lehetőségét is. Az alperest is megillette a jog a haszonbér módosítás kezdeményezésére a felek jogviszonyára alkalmazandó Fétv. 50/A. § alapján, azt érvényes jognyilatkozattal, a jogszabályban írtaknak megfelelően gyakorolta; ezért a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 123. § szerinti megállapítási kereset megalapozatlan. Az elsőfokú bíróság a Fétv. 50/A. § (4) bekezdésére alapított másodlagos kereseti kérelemmel összefüggésben rögzítette, hogy azt a felperes a kezdeményezés kézhezvételétől számított jogvesztő határidőn belül terjesztette elő, a bíróságtól a piaci haszonbérleti díj meghatározását kérte. A piaci haszonbérleti díj összegét a kezdeményezés időpontjában a perben beszerzett szakértői vélemény alapján kellett megállapítani.
[5] A másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta: megállapította, hogy az alperes kezdeményezése a haszonbérleti díj emelésére érvénytelen; a haszonbérleti díj megállapítására irányuló keresetet pedig elutasította. Az indokolása szerint az alperes és a jogelődje között létrejött adásvételi szerződés alapján valamennyi jog és kötelezettség a szerződés alapján szállt át az alperesre, a jogviszony alanyaiban bekövetkező változás jogutódlás (BH2018.50., BH2018.193.). Miután a haszonbérleti szerződés nem szűnt meg, ezért nem lehet alkalmazni a Fétv. 110/A. § és 50/A. § rendelkezéseit. A felperes elsődleges keresete alapos volt annak megállapítására, hogy az alperes az ún. első kezdeményezés jogát jogszabályellenesen gyakorolta, ebben a körben az elsőfokú bíróság ítéletét meg kellett változtatni. Az elsőfokú bíróság azzal, hogy a másodlagos kereset szerinti haszonbérleti díjnál magasabb díjat állapított meg, túlterjeszkedett a kereseten (régi Pp. 215. §). Miután az alperes a perben kirendelt szakértő által véleményezett haszonbérleti díjra viszontkeresetet nem terjesztett elő, a másodlagos keresetet el kellett utasítani.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kérte. Megsértett jogszabályként a Ptk. 6:211. §, 6:340. §, 6:208. §, a Ptké. 53/C. §, a Fétv. 50/A. §, 110/A. §, a régi Pp. 215. §, 239. § rendelkezéseit jelölte meg.
[7] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében, a Kúria 7/2021. Polgári jogegységi határozatára figyelemmel, az elsődleges keresete alaptalanságát illetően nem vitatta a felülvizsgálati kérelemben foglaltakat, a másodlagos keresete kapcsán fenntartotta a másodfokú bíróság által – eltérő álláspontja miatt – el nem bírált fellebbezési kérelmét, a szakértői bizonyítást érintő kifogásait.

A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem alapos.
[9] A felperes mindkét kereseti kérelmével a földhaszonbérleti díj alperes által kezdeményezett módosítását kívánta elkerülni: az elsődleges, a Fétv. 50/A. § alkalmazhatóságának a kizárására alapított keresettel a kezdeményezés érvénytelenségének a megállapításával, az eshetőleges másodlagos – a Fétv. 50/A. § alapján a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj megállapítása iránti – keresetével a kezdeményezést megelőző haszonbér fenntartásával. Az elsőfokú bíróság szerint az elsődleges kereset alaptalan, az alperest a haszonbér módosítás kezdeményezésének a joga a
Fétv. 50/A. § alapján megillette, míg a másodlagos kereset csak összegszerűségében megalapozatlan. A másodfokú bíróság az elsődleges kereseti kérelmet – a Fétv. 110/A. §, és 50/A. § alkalmazásának a kizárásával – alaposnak találta, míg a másodlagos keresetet alaptalannak. A Kúriának ezért a jogerős ítélet felülbírálata során egyrészt állást kellett foglalnia az ügy által felvetett, a peres felek haszonbérleti jogviszonyában az érdemet érintő jogkérdésről, a Fétv. 50/A. § alkalmazhatóságáról, másrészt a Fétv. 50/A. § (4) bekezdése alapján indított perben érvényesíthető igényről.
[10] A Ptké. 53/C. § a Ptké. 50. § (1) bekezdése alóli kivétel, attól eltérő rendelkezés. A Földforgalmi tv. 70. § – visszamenőleges hatályt kizáró – rendelkezéseit egyaránt áttörő szabály a Fétv. 110/A. § és a tartalma szerint irányadó
Ptké. 53/C. §. E rendelkezéseket 2016. január 6-i hatállyal a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény módosításáról szóló 2015. évi CCXX. törvény (a továbbiakban: Módtv.) iktatta be.
[11] A Ptké. 53/C. § a Ptk. 6:211. §-át rendelte alkalmazni a Ptk. hatálybalépése előtt kötött szerződésre, a Fétv. 110/A. § a Fétv. 50/A. §-t rendelte alkalmazni a 2016. január 6. (Módtv. hatálybalépése) előtt megkötött haszonbérleti szerződésre, amelyben a haszonbérbe adó tulajdonos személyében a föld tulajdonjogának 2016. január 6. napját követő átruházása folytán következett be változás. Ez a jogviszony folytonosságának fennmaradása mellett a szerződésből kilépő és a szerződésbe belépő fél között jogutódlást eredményez, a szerződés tartalma, a feleket a jogviszony alapján megillető jogok és kötelezettségek változatlanok maradnak (a Kúria 7/2021. Polgári jogegységi határozata a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerződésátruházási szabályainak érvényesüléséről).
[12] A fentiekből következően a felperes által 2001. szeptember 6-án – a Ptk. és a Módtv. hatálybalépése előtt – kötött mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződésre, amelyben a haszonbérbe adó tulajdonos személyében a föld tulajdonjogának 2016. január 6. követő átruházása folytán következett be változás, alkalmazni kell a Módtv. által megállapított Fétv. 50/A. § rendelkezéseit (Kúria Pfv.VI.20.006/2021/3.).
[13] A haszonbérbeadó alperest tehát megillette az a jog, hogy kezdeményezze a haszonbérleti szerződés egyoldalú módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó, helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra emelése érdekében; a kezdeményezése – miután a szerződő felek eltérően nem rendelkeztek – megfelelt az első kezdeményezés konjunktív törvényi feltételeinek [Fétv. 50/A. § (1)–(2), (6) bekezdés] mert:
1. a haszonbérleti szerződés legalább 10 éves időtartamú,
2. a kezdeményezéskor a szerződéskötést követő 5 év eltelt,
3. a kezdeményezéskor a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év van hátra,
4. a kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértéke – a kezdeményezéshez csatolt – igazságügyi szakértői véleményen alapult [az igazságügyi szakértőkről szóló 2016. évi XXIX. törvény 2. § 8. pont, 3. § (1) bekezdés, 4. § (1) bekezdés].
[14] Az alperes – a felperes által 2017. szeptember 29-én kézhez vett – kezdeményezése szerint a haszonbérleti díj a Fétv. 50/A. § (1) bekezdése alapján 2017. október 15. napjától emelkedik az igazságügyi szakértői vélemény szerinti, a helyben szokásos, ingatlanonként eltérő összegű piaci haszonbérleti díjra. Ezt a mértékegységet javasolja a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara földhaszonbérleti díj megállapításáról szóló 2/2020. számú módszertani levele is.
[15] A haszonbérlő felperest, mint az ellenérdekű felet megillető, választható és a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül gyakorolható jog [Fétv. 50/A. §
(3)–(4) bekezdés]:
- legalább 20% mértékű haszonbérleti díjemelés esetén a haszonbérleti szerződés felmondása a gazdasági év végére,
- bármilyen mértékű haszonbérleti díjemelés esetén a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását (ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni).
[16] A haszonbérlő felperes az alperes kezdeményezésével nem értett egyet, de a felmondás lehetőségével nem kívánt élni, ezért a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bírósághoz fordult. Az általa érvényesített igények közül az elsődleges kereset a fent kifejtettekre tekintettel alaptalan. A másodlagos a Fétv. 50/A. § (4) bekezdésén alapuló kereset, arra az esetre szólt, ha a perben a Fétv. alkalmazandó. Ebben a piaci haszonbérleti díj meghatározását kérte annak érdekében, hogy a haszonbérlő alperes kezdeményezése ne hatályosuljon.
[17] A Fétv. 50/A. § (4) bekezdésben szabályozott, kizárólag a haszonbér emelés itt engedett egyoldalú kezdeményezéséhez, azaz a szerződés kivételes egyoldalú módosításához kapcsolódó, anyagi jog által szabályozott, sui generis igényérvényesítés során a bíróság arról dönt, hogy a kezdeményezésben megjelölt haszonbér megfelel-e a törvényi követelményeknek: a kezdeményezéskor irányadó helyben szokásos piaci – igazságügyi szakértői véleménnyel alátámasztott – haszonbérleti díjnak. Ez az igényérvényesítés nem azonos a szerződés 1959. évi Ptk. 241. §-án, illetve a Ptk. 6:192. §-án alapuló bírósági módosításának a lehetőségével és nincs helye a megállapítási kereset régi Pp. 123. § szerinti feltételei vizsgálatának sem.
[18] A bíróságot ez esetben nem a keresetben elvárt díj, hanem a kezdeményezésben meghatározott díj köti. A perben elrendelt szakértői bizonyítás alapján a bíróság a keresetet elutasítja, ha a kezdeményezésben megjelölt díj megegyezik a perben kirendelt szakértő által megállapított díjjal, vagy attól alacsonyabb. A kereset abban az esetben alapos, ha a kezdeményezésben megjelölt díj magasabb a perben kirendelt szakértő által megállapított díjnál, ebben az esetben állapítja meg a bíróság az ítéletében, a kezdeményezésben megjelölt kezdő időpontra nézve a haszonbér mértékét a perben kirendelt szakértő véleménye szerint. A perbeli esetben a kifejtettekre tekintettel – ha a szakértői vélemény aggálytalannak tekinthető – a felperes másodlagos kereseti kérelme sem volt alapos, mert a kezdeményezést meghaladó mértékű díjat megállapító szakértői vélemény igazolta a haszonbérleti díj alperes által kezdeményezett mértékű módosítását.
[19] A jogerős ítéletnek az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztató, a kezdeményezés érvénytelenségét megállapító rendelkezése jogszabálysértő. A másodlagos kereset kapcsán a másodfokú bíróság érdemi – keresetet elutasító – döntése abban az esetben lenne helyes, ha a felperes fellebbezési kérelmét érdemben elbírálva annak alaptalanságát állapítja meg, de a kifejtettek szerint eltérő jogi indokolással. Ez esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben kellene módosítottnak tekinteni. A Kúria hangsúlyozza, hogy a Fétv. 50/A. § (4) bekezdése alapján a kezdeményezés felülvizsgálatára indított perben a felperes nem kerülhet hátrányosabb helyzetbe, mintha nem él a bírósághoz fordulás lehetőségével.
[20] A Kúria az elsődleges kereset tekintetében a régi Pp. 213. § (2), a 275. § (4) bekezdés alapján a részítélet hozatalát a jogértelmezést igénylő elvi jelentőségű – a Fétv. 50/A. § és a 110/A. § rendelkezésének értelmezésével, annak alapvető tartalmával, az ahhoz kapcsolódó jogkövetkezményekkel összefüggő – jogkérdés miatt ítélte szükségesnek. A jogerős ítéletnek a felperes másodlagos kereseti kérelmét elutasító rendelkezése hatályon kívül helyezésének azért volt helye, mert a másodfokú bíróság döntése abban a körben eljárási okon alapult, az elsőfokú bíróság ítéletét ebben a részében a felperes fellebbezése folytán érdemben nem bírálta felül.
[21] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte: az elsődleges kereset tekintetében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, a másodlagos kereset és a perköltség viselése tekintetében a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A másodfokú bíróságnak a megismételt eljárásában érdemben el kell bírálnia az elsőfokú bíróságnak a felperes másodlagos kereseti kérelme tárgyában hozott ítéleti rendelkezése ellen benyújtott, a szakértői bizonyítást támadó fellebbezést.
A Kúria rögzíti, hogy időközben – a Földművelésügyi Értesítő 11. számában (2020. október 30.) – megjelent a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara – a Fétv. 50/A. § szerinti eljárásban is alkalmazandó – 2/2020. módszertani levele a földhaszonbérleti díj megállapításáról, útmutatóként a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj meghatározásához.

(Kúria Pfv.V.20.424/2021/5.)