KÚRIA
1/2021. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat
A Kúria Közigazgatási-Polgári Jogegységi Tanácsa (a továbbiakban: Jogegységi Tanács) a Kúria ítélkező tanácsa által a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 32. § (1) bekezdés b) pontja alapján indítványozott jogegységi eljárásban meghozta a következő
jogegységi határozatot:
Abban az esetben, ha az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata bármely – akár alaki, akár tartalmi – okból nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor a vevő tulajdonjogát be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
Indokolás
I.
[1] A Kúria ítélkező tanácsa (a továbbiakban: indítványozó) a Bszi. 32. § (1) bekezdés b) pontja alapján jogegységi eljárást kezdeményezett az előtte folyamatban lévő Kfv.37.221/2020.számú, ingatlan-nyilvántartási ügyben indult közigazgatási perben, mert el kíván térni a Kúria Kfv.37.422/2015/5. számú és a Kfv.37.009/2018/8. számú, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett ítéletétől.
[2] Az indítványozó előtt folyamatban lévő ügy tényállása szerint az elővásárlásra jogosult érdekelt a vele teljes terjedelemben közölt vételi ajánlatra úgy nyilatkozott, hogy élni kíván az elővásárlási jogával, de nem olyan módon, ahogyan azt a nyilatkozattételre való felhívás tartalmazza. Ezt követően a perben nem álló eladó és a felperes az ingatlan adásvételi szerződést megkötötték. A felperes – a vételi ajánlat közlését igazoló tértivevény csatolása mellett – kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Állította, hogy az érdekelt elfogadó nyilatkozata nem hatályos, mert egyrészt elkésett, másrészt nem teljes körű. Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a felperes tulajdonjogát bejegyezte. Az érdekelt fellebbezésére eljárt alperes azonban határozatával az elsőfokú határozatot megváltoztatta és a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét visszautasította. A felperes keresete alapján a közigazgatási bíróság az alperes határozatát megváltoztatta és elrendelte a felperes tulajdonjogának adásvétel jogcímén történő bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet.
[3] Az indítványban foglaltak alapján nem egységes a gyakorlat annak megítélésében, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie a vevő tulajdonjogát akkor, ha az elővásárlásra jogosult nem tesz olyan nyilatkozatot, miszerint az elővásárlás jogával nem kíván élni, ugyanakkor a részére megküldött vételi ajánlatot nem fogadja el teljes egészében.
[4] Az indítványozó kifejtette, hogy a Kúria Kfv.37.422/2015/5. számú ítélete értelmében csak az elővásárlásra jogosult vételre vonatkozó nyilatkozata vagy olyan nyilatkozata, amely azt tartalmazza, hogy nem kíván élni elővásárlási jogával, illetőleg a nyilatkozatának elmaradása esetében van helye a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének. Az elővásárlási jog jogosultjának egyéb nyilatkozatát az ingatlanügyi hatóság nem vizsgálhatja, ilyen nyilatkozattétel esetén a vevő tulajdonjoga nem jegyezhető be. Ezzel szemben a Kúria Kfv.37.009/2018/8. számú ítélete kimondta, hogy az alperesnek az elfogadó nyilatkozatról azt kellett volna megállapítania, hogy a jogosult nem tett joghatályos elfogadó nyilatkozatot. Ezt a nyilatkozatot úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jogosultak nem nyilatkoztak. Mivel az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívások közlése tértivevénnyel igazolt volt, ezért nem volt akadálya a vevő tulajdonjoga bejegyzésének.
[5] Az indítványozó ítélkező tanács a fentiektől el kíván térni, kimondva, hogy az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre annak elbírálására, hogy az elővásárlásra jogosult a jogát jogszerűen gyakorolta-e, és ilyen nyilatkozat esetén a vevő tulajdonjogát be kell jegyezni. Az elővásárlásra jogosultnak pedig keresettel kell kérnie annak megállapítását, hogy a sérelmére kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan.
[6] Az indítványozó szerint a jövőben az lenne a helyes és jogszerű gyakorlat, hogy a tulajdonjoga bejegyzését kérő vevő felelősségi körébe tartozna annak megítélése, hogy érkezett-e hatályos elfogadó nyilatkozat az elővásárlási jog jogosultjától. Ezt indokolja az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 26. § (4) bekezdése szerinti határidő is. A vevő tulajdonjoga bejegyzésének elutasításakor viszont az adásvételi szerződés ellenére sem az eredeti vevő, sem az elővásárlási jog jogosultja nem szerez tulajdonjogot.
[7] Megjegyezte az indítványozó azt is, hogy az Inytv. 47. § (1) és (3) bekezdéseiben szabályozott eljárás felfüggesztése nem alkalmazható, mivel nem érvénytelenségi perről van szó.
[8] Az indítvány alapján a jogegységi tanácsnak azt a kérdést kellett eldöntenie, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát abban az esetben, ha vita alakul ki a felek és az elővásárlásra jogosult között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.
II.
[9] A legfőbb ügyész a jogegységi indítványra úgy nyilatkozott, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:222. § (1) és (4) bekezdése, az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény (a továbbiakban: PK vélemény) 7. pontja, valamint az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog bejegyzésének lehetőségéről szóló 3/2007. KPJE jogegységi határozat (a továbbiakban: Jogegységi Határozat) V. pontja alapján a polgári jog a vételi ajánlat nem teljeskörű elfogadása esetén nem tekinti létrejöttnek a szerződést az eladó és az elővásárlási jog jogosultja között.
[10] Megállapította, hogy az Inytv. és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv.vhr.) nem tartalmaz rendelkezést arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult nem teljes terjedelmében fogadja el a vételi ajánlatot, ezért az nem felel meg az Inytv.vhr.75. § (1) bekezdésében írt követelményeknek. A Jogegységi Határozat V. pontja leszögezi, hogy az ingatlanügyi hatóság lehetősége csak arra terjed ki, hogy a bejegyzési engedélyben szereplő vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv.vhr. 75. §-ában foglaltaknak. Arra azonban nem ad iránymutatást, hogy ilyenkor az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie a vevő tulajdonjogát a bejegyzési kérelem alapján, vagy azt el kell utasítania.
[11] Kifejtette, hogy a Ptk. 5:167. §-ának releváns rendelkezései szerint az okirati elvből következően az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésére jogszabályban meghatározott okirat alapján kerülhet sor. Elővásárlási jog fennállása esetén az Inytv. 29. §-a és 32. §-a, valamint az Inytv.vhr. 75. §-a határozza meg a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat és azok kellékeit. Az Inytv. 51. § (1) bekezdése értelmében a kérelem csak az okiratból eredő, nyilvánvaló érvénytelenség esetén utasítható el. Ezen túlmenően az ingatlanügyi hatóság csak akkor utasíthatja el a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét, ha a vevő nem tud eleget tenni a Vhr. 75. §-ában foglaltaknak. Ha az elővásárlási jog jogosultjától származó nyilatkozat nem felel meg az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdésében írt feltételnek, mert a PK vélemény 7. pontja szerint nem tekinthető hatályos elfogadó nyilatkozatnak, akkor azt a bejegyzés szempontjából úgy kell tekintenie, hogy az elővásárlási jog jogosultja a jogszabályok által megkívánt elfogadó nyilatkozatot nem tett.
[12] A közigazgatási hatósági eljárás felfüggesztését nem találta indokoltnak, mert az elővásárlásra jogosult jogait megfelelően védi a perfeljegyzés ténye, amennyiben a szerződés hatálytalansága iránt pert indít.
[13] Összegző nyilatkozata szerint az ingatlanügyi hatóságnak – egyéb feltételek egyidejű fennállása mellett – be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát, ha vita alakul ki a felek között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.
III.
[14] A Jogegységi Tanács az indítványozó által feltett kérdésben az alábbiak szerint foglalt állást.
[15] A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerint a tulajdonos a vételi ajánlatot annak elfogadása előtt köteles teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ugyanezen § (4) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük létrejön. A PK vélemény 7. pontja szerint az elővásárlásra jogosultnak a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül kell elfogadnia. A Ptk. idézett rendelkezéseiből következik, hogy ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonos által közölt vételi ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül elfogadja, akkor a szerződés a tulajdonos és közte, nem pedig a tulajdonos és az eredeti szerződő féllel jön létre. A Ptk. 5:167. §-a értelmében az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésére jogszabályban meghatározott okirat alapján kerülhet sor.
[16] Az Inytv. 29. §-a értelmében a jogok bejegyzésének – ha jogszabály másként nem rendelkezik – olyan okirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja. Az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha a jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. A (2) bekezdés alapján, ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni. Az Inytv. 9. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartás vezetése az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe tartozik. Az Inytv. 51. § (1) bekezdése szerint el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi, vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható.
[17] Az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, feladata az ingatlan-nyilvántartás vezetése. A tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság – a jogszabályban előírt hiánypótlási eseteket kivéve – bizonyítást nem folytathat le, kizárólag azt vizsgálhatja, hogy a benyújtott okirat megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott tartalmi és formai követelményeknek. Polgári jogi jogvitában nem dönthet, így nem foglalhat állást arról sem, hogy az elővásárlásra jogosult jogszerűen gyakorolta-e az elővásárlási jogát. Jogszabályi felhatalmazás hiányában az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata jogszerűségének megítélése nem tartozik a vevő felelősségi körébe sem, erre az Inytv. 26. § (4) bekezdésében – a bejegyzés iránti kérelem benyújtására – előírt határidő sem ad alapot.
[18] Az Inytv.vhr. 75. § (1) és (2) bekezdése értelmében a vevő tulajdonjoga vagy akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult kifejezetten úgy nyilatkozik, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, vagy pedig akkor, ha a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítás és a vételi ajánlat igazolt közlése ellenére az elővásárlásra jogosult nyilatkozatot egyáltalán nem tesz.
[19] Sem a Ptk., sem az Inytv., sem az Inytv.vhr. nem rendelkezik arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot nem teljeskörűen fogadja el, illetve annak elfogadását feltételhez köti. Ez azonban nem változtat azon, hogy az ingatlanügyi hatóságnak arról kell döntenie, hogy – a benyújtott okiratok, köztük az elővásárlásra jogosult nyilatkozata alapján – a bejegyzési kérelem teljesíthető-e vagy sem.
[20] Ha az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata – akár elkésettség, akár más tartalmi vagy formai okból – nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor azt kell megállapítania, hogy a nyilatkozat nem alkalmas a szerződés szerinti vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására. Ilyenkor a kérelem szerint be kell jegyeznie a vevő tulajdonjogát. Ez esetben az elővásárlási jog jogosultja pert indíthat annak megállapítása iránt, hogy az eladó és a vevő közötti szerződés vele szemben hatálytalan. A per megindítása tényének feljegyzése kellő jogvédelmet biztosít számára.
[21] Amennyiben az ingatlanügyi hatóság azt állapítja meg, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, akkor az a nyilatkozat alkalmas lehet a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzésének megakadályozására. Ilyenkor vita van a bejegyzést kérő vevő és az elővásárlási jog jogosultja között a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződés jogszerűsége tekintetében, amelynek feloldására az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre. Ez esetben a vevő tulajdonjoga – figyelemmel az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére – nem jegyezhető be.
[22] Az Inytv. 47. § (2) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti eljárását, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége tekintetében a felek között jogvita alakul ki. A (3) bekezdés szerint, ha a (2) bekezdésben foglalt bejelentést tevő személyek az ingatlanügyi hatósági hiánypótlási felhívásban meghatározott határidő alatt a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával, vagy annak hiteles másolatával nem igazolják, az ingatlanügyi hatóság érdemben határoz a bejegyzési kérelemről.
[23] Az Inytv. 47. § (2) bekezdése kötelező jelleggel írja elő az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztését a felek közötti jogvita esetére. A (3) bekezdés ugyan érvénytelenségi per megindításáról rendelkezik, az azonban a hatálytalansági perre is értelmezendő. A felfüggesztés oka ugyanis a jogosult kilétének bizonytalansága, ez pedig az eladó és az elővásárlási jog jogosultja közötti szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló perben vitatható. Egyébként a hatálytalanság és az érvénytelenség fogalmi elkülönülése ellenére jogkövetkezményükben megegyeznek, mivel a Ptk. 6:119. § (2) bekezdése értelmében az érvénytelenség jogkövetkezményeire vonatkozó szabályokat a hatálytalan szerződésekre is megfelelően alkalmazni kell.
[24] Ha tehát az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, az ingatlanügyi hatóság köteles az elővásárlási jog jogosultját hiánypótlás keretében felhívni a per megindításának igazolására.
[25] Amennyiben az elővásárlásra jogosult a felhívásban megadott határidő alatt nem igazolja a polgári per megindítását, akkor a szerződés szerinti vevő tulajdonjogát ebben az esetben is be kell jegyezni. Ez esetben az elővásárlásra jogosult elveszíti azt a védelmet, amit a felfüggesztés biztosított a számára a vevő tulajdonszerzésével szemben, és kiteszi magát a tovább-értékesítések veszélyének. Mulasztása miatt viszont fokozott védelme a vevővel szemben már nem indokolt. Ugyanakkor az elővásárlásra jogosult nincs elzárva attól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzését követően pert indítson a szerződés hatálytalanságának megállapítása iránt.
[26] A kifejtettek alapján a Kúria Jogegységi Tanácsa úgy döntött, hogy ha az ingatlanügyi hatóság szerint az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata bármely – akár alaki, akár tartalmi – okból nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor a vevő tulajdonjogát be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba. Ebből következően, amennyiben az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata a jogszabályi feltételeknek megfelel, úgy a vevő tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult az ingatlanügyi hatóság felhívásában megadott határidő alatt nem igazolja a hatálytalansági per megindítását. A polgári per igazolt megindításakor az ingatlan-nyilvántartási eljárást fel kell függeszteni, és a tulajdonjogot a per kimenetelétől függően kell bejegyezni.
[27] A Jogegységi Tanács megállapította továbbá, hogy a Kfv.37.422/2015/5.számú ítéletnek az az elvi tartalma, hogy csak akkor jegyezhető be a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba, ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozata azt tartalmazza, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával vagy nem tesz nyilatkozatot. A Kfv.37.009/2018/8. számú ítéletben foglalt jogi érvelés lényege az, hogy az elővásárlási jogosultnak a vételi ajánlat elfogadásának nem minősülő – bármilyen más – nyilatkozata azért nem akadályozza a vevő tulajdonjogának bejegyzését, mert azt úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlásra jogosult az elővásárlás jogával nem kívánt volna élni. A III. pontban kifejtettek szerint ezek az ítéletek a jövőben kötelező erejűként nem hivatkozhatók.
IV.
[28] Az előzőekre figyelemmel a Kúria Jogegységi Tanácsa a Bszi. 40. § (1)-(2) bekezdései alapján – a bíróságok jogalkalmazása egységének az Alaptörvény 25. cikk (2) bekezdésében előírt biztosítása érdekében – az egységes bírósági jogalkalmazás biztosítása érdekében a rendelkező részben foglaltak szerint határozott.
[29] A Jogegységi Tanács a határozatát a Bszi. 42. § (1) bekezdése szerint a Magyar Közlönyben, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében, a bíróságok központi internetes honlapján és a Kúria honlapján közzéteszi.
[30] A jogegységi határozat a bíróságokra a Magyar Közlönyben történő közzététel időpontjától kötelező.
Budapest, 2021. március 1.
Dr. Varga Zs. András s.k.
a jogegységi tanács elnöke
Dr. Vitál-Eigner Beáta s.k.
előadó bíró
Dr. Harter Mária s.k.
bíró
Dr. Figula Ildikó s.k.
bíró
Dr. Varga Edit Mária s.k.
bíró
Dr. Patyi András s.k.
bíró
Dr. Orosz Árpád s.k.
bíró