Tájékoztató a Kúria döntéséről a Kfv.IV.37.784/2016 számú ügyben, a földforgalmi törvény alapján történő adás-vétel egyes feltételeiről

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat
Dátum: 
2017. július 17.

Föld adás-vételéhez való jóváhagyás támogatásának megtagadása a forgalmi érték és a vételár aránytalanságára hivatkozva csak akkor jogszerű, ha egyben igazolható az is, hogy a vevő ezzel meghatározott elővásárlásra jogosultakat tart vissza e joguk gyakorlásától. A föld vételára szakkérdés, elővásárlásra jogosultak ilyen irányú szándéka pedig ténykérdés.

A felperes, mint eladó és a perben nem álló vevő adásvételi szerződést kötöttek az eladó kizárólagos tulajdonát képező termőföldre vonatkozóan. A felek a szerződésben meghatározták a vételárat részletfizetési könnyítéssel.

Az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultakkal való közlés végett kifüggesztésre került, a kifüggesztés időtartama alatt az elővásárlásra jogosultak részéről elfogadó jognyilatkozat nem érkezett.

A helyi földbizottság jogkörében eljáró Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara megyei elnöksége (a továbbiakban: Kamara) állásfoglalásával az adásvételi szerződés jóváhagyását nem támogatta. Megállapította, hogy az ellenérték a föld forgalmi értékével nem áll arányban és az aránytalansággal a vevő elővásárlási jogosultat tart távol az elővásárlási jogának gyakorlásától. A kamarai állásfoglalás utalt arra, hogy köztudomású tény, mely szerint a településen a földek átlagára az adásvételi szerződésben szereplő ellenértékhez képest jelentősen alacsonyabb. Állásfoglalását a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 24. § (2) bekezdés d) pontjára alapozta.

Az állásfoglalással szemben a felperes kifogással élt, a kifogás alapján eljárt alperesi önkormányzat a kifogást elutasította.

A felperes keresetet nyújtott be az alperes határozatával szemben. Az ügyben eljárt bíróság a felperes keresetét elutasította. A bíróság szerint az alperest annyiban terhelte tényállás-tisztázási kötelezettség, hogy a Kamara által megjelölt tények valóban köztudomású ténynek tekinthetők-e. Megállapította, hogy az alperes az ehhez szükséges bizonyítási eljárást lefolytatta, beszerezte a vonatkozó KSH adatokat és ebből állapította meg a jellemző vételár összegét. Az alperes vizsgálta az ingatlan elhelyezkedését és minőségét, és megalapozottan jutott arra a következtetésre, hogy az adásvételi szerződésben szereplő vételár kétszerese a helyben szokásos vételár összegének.

A felperes felülvizsgálati kérelme alapján eljárt Kúria a jogerős ítéletet és az alperes határozatát hatályon kívül helyezi, és az alperest új eljárásra kötelezte. A Kúria megállapította, hogy a per tárgyát képező eljárásban az Fftv. 24. § (2) bekezdése alapján a kamara köztudomású tények és legjobb ismeretei alapján dönt. Ugyanakkor ez a döntése egy alapjog-gyakorlásra – a tulajdonosnak a tulajdonával való rendelkezése során meghozott döntésére –   vonatkozik, így nyilvánvaló, hogy olyan általános fogalmak, mint a „köztudomású tény”, vagy a „legjobb ismeret” nem lehetnek a tulajdonkorlátozás alapjául szolgáló végérvényes megállapítások.

A Kúria megállapította, hogy az önkormányzati képviselő-testületi döntés bírósági felülvizsgálata során a tényállás-feltárás és a jogszerűségi szempontok egyidejű érvényesítése mellett – figyelemmel az Alaptörvény 28. cikkére is – úgy kell meghozni a döntést, hogy az Fftv.-ben megállapított közérdekű cél megvalósulhasson, de a célhoz szükséges korlátozás se legyen aránytalan.

Jelen ügyben megállapítást nyert, hogy sem a kamara, sem a képviselő-testületi határozat nem vizsgálta, hogy az esetleges aránytalanság valóban távol tart-e elővásárlásra jogosultakat. Még a valószínűség szintjén sem történt arra való utalás, hogy elővásárlásra jogosultak érdeklődtek a föld iránt, nemhogy annak bizonyítása – mint ami egy ilyen eljárásban szükséges – hogy valamely elővásárlásra jogosult az aránytalan vételárra tekintettel nem élt elővásárlási jogával. Valamely elővásárlásra jogosult ilyen szándékát fel kell tárni a törvényi feltétel beálltához.

A Kúria szerint a földbirtok-rendezések szükségképpen tulajdonkorlátozással járnak,  közérdekű célnak tekinthető a spekulációs föld-felvásárlások megakadályozása csakúgy, mint a mezőgazdasági termelők megélhetését biztosító mezőgazdasági termelés fenntartása. Mindemellett közismert, hogy az alapjogokat korlátozó törvényeket megszorítóan kell értelmezni. A megszorító értelmezés elvéből is következően a Fftv. 24. § (2) bekezdés d) pontjában foglalt két feltételnek, az aránytalanságnak és az elővásárlási jogosult visszatartásának egyszerre kell megvalósulni, mindemellett az eljárás során ezeket bizonyítani kell.

A Kúria szerint az elsőfokú bíróságnak vizsgálnia kellett volna e körben a felperes által előadott azon tényt, hogy a részletfizetés számára kedvező feltételét is vegyék figyelembe az aránytalanság értékelésekor. Figyelembe kellett volna venni az elsőfokú bíróságnak azt is, hogy valamely ingatlan forgalmi értékének meghatározása szakkérdés, így szakkérdés az aránytalanság megállapítása is. A bíróságnak szakértőt kellett volna kirendelni e kérdés megnyugtató tisztázására. Ha az így meghatározott szakkérdés alapján az aránytalanság valóban fennáll, akkor lép be a következő feltétel vizsgálata, nevezetesen: „az aránytalansággal a vevő elővásárlásra jogosultat tartott távol az elővásárlási jogának gyakorlásától”. Ha bizonyítható, hogy az aránytalansággal a vevő elővásárlási jogosultat tart távol, akkor áll be az Fftv. 24. § (2) bekezdés d) pontjában meghatározott feltétel, ebben az esetben tekinthető jogszerűnek az adás-vételi szerződés támogatásának megtagadása.

Budapest, 2017. július 17.

A Kúria Sajtótitkársága